アジア太平洋 (APAC) 地域の都市人口は、過去 15 年間で 2 倍に増加しました。 世界の都市居住者の半分に相当する約 22 億人がここに住んでいます。 国連は、この数字が 2050 年までにさらに 50% 増加すると予想しています。これにより、大都市圏ではすでに高価な賃貸アパートの需要が高まっています。 住宅用不動産は、アジア太平洋地域において有望な資産クラスとして浮上しています。 市場力学の変化や金利の変化も影響します。

移民の増加、世帯の縮小

パンデミックを受けて、APAC各国政府はこの地域に外国人労働者や学生を誘致する取り組みを強化している。 経済の活性化と労働力不足の解決を目指す。 オーストラリアだけでも今年、保健、教育、工学、農業などの熟練労働者を呼び込むため、年間の永住移民上限を20％以上増やして19万5000人とした。

オーストラリアと韓国の留学生の数は、パンデミック前の5年間で年間10～15％ずつ着実に増加していた。 今日でも、例えば中国人やインド人の親の間で繁栄が増し、教育の重要性がますます高まっているため、この割合は明らかに再び上昇しています。

日本と韓国では、平均寿命が伸びるにつれて結婚が減り、離婚が増えているため、一人世帯と二人世帯の数も増加しています（グラフ参照）。

こうした傾向に対応し、より手頃な価格の住宅を生み出すためには、特定の障害を取り除く必要がありました。 場合によっては、計画上の制約や土地の入手の遅れにより、新しい住宅の建設が妨げられていることがあります。 他の都市では、高い需要により価格が高騰しています。 オーストラリアでは、供給が常に需要を上回っています。 現在、空きアパートはパンデミック前に比べて減少しています（グラフ参照）。

韓国不動産会議所は6月、韓国の首都ソウルの住宅価格は、低い住宅ローン金利と豊富な市場流動性により、2018年から2021年の間に70％近く上昇したと試算した。 オーストラリア、日本、韓国では現在、住宅を購入するには10～15の年収が必要です。

住宅ローン金利の上昇の結果、住宅はさらに手頃な価格になりました。 したがって、特にキャリアのスタート期にある若い専門家にとって、アパートを借りるほうが購入するよりも安くなることがよくあります。 国土省の最近のデータによると、日本と韓国のアパートの平均家賃は平均月給の20～25％であるのに対し、住宅ローン返済に支払わなければならない月収の40～50％である。 。 インフラと交通（日本：国土交通省、韓国：国土交通省）。

所有権に対する考え方が変化している

歴史的に、アジア人は不動産に住むことを好みます。 しかし、賃貸人の割合は過去 10 年間で着実に増加しています。 公式統計によると、日本と韓国の世帯の半数以上が現在、家やアパートを購入せずに借りています。 この例としては、国土交通省（韓国）と内務通信省（日本）が実施した調査が挙げられます。 これは価格の高さだけでなく、考え方の変化によるものでもあります。独身者が増え、夫婦に子どもがいないままであるため、多くの人にとって、たとえば学校の近くなど、固定された場所に不動産を所有することはそれほど重要ではなくなっています。 また、若い世代を中心に賃貸に住むのが当たり前になってきています。

政府も見直しを進めている。 住宅問題に対処するため、シンガポール、香港、オーストラリア、韓国は過去10年間、文書合法化に対する印紙税を引き上げてきた。 アパートに投資するオーナーの数を減らし、価格上昇を抑制するのが狙いだ。 たとえば、個人所有者が所有する住居や不動産の数に応じて、この税金はシンガポールでは最大 65 パーセント、香港では最大 7.5 パーセント、シドニーでは最大 15 パーセントとなります。

賃貸部門の成長を促すため、中国政府は過去5年間、若い家族に対し購入ではなく賃貸を奨励してきた。 2017 年以来、数百の場所がアパート賃貸用に確保され、20 万戸以上の集合住宅が建設されました。 韓国では、賃貸住宅への民間投資を促進するために、2015年末に賃貸住宅REITが設立された。 したがって、官民パートナーシップの枠組み内の主要な住宅プロジェクト向けの資金は、国ではなくREITによって支援される可能性がある。 特に使用可能性や空室に関するリスクが低いと考えられたため、機関投資家からこの投資機会に大きな関心が寄せられました。

今年開始された政策と財政的インセンティブは、賃貸住宅が今後数十年間で機関投資の機が熟した実行可能な分野になる可能性があることを明らかにしています。 例えばオーストラリアは、建設賃貸（BTR）プロジェクトを奨励するために固定資産税と源泉税を減額した。 私たちの意見では、この措置は APAC 地域ではほぼユニークです。

まれな例外としては、上海市政府が集合住宅/BTR プロジェクト用に特定の不動産を指定し、主に国有企業に販売された上海の例が挙げられます。 最低価格はマンション販売向け物件より6～7割程度安かった。

賃貸住宅部門の制度化は韓国でも見られる。 テナントがいわゆる一括払いではなく月々の支払いに移行したため、開発者の従来の「構築して販売する」モデルはもはや機能しません。 支払われること。 これは定額の賃貸保証金制度であり、通常、物件価格の約70〜80％の保証金が必要です。 流動性の低下とローン金利の上昇により、個人所有者がアパートを購入することが大幅に妨げられています。

さらに、プロの不動産管理、法的保護、希望に応じてリースを延長できる確実性を提供してくれる施設家主の利点を高く評価するテナントが増えています。 これは、SK D&D エピソードやソウルの複数の敷地に広がったマングローブ コリビング プロジェクトなど、過去 2 年間にソウルで開発された新しい住宅プロジェクトの成功によっても証明されています。 これらは稼働率が高く、賃料も市場水準を上回っています。 より多くの賃貸人がこの変化するライフスタイルに慣れてくると、魅力的な収益利回りと長期的な成長の可能性を備えた集合住宅への投資機会が増えるでしょう。

当社は、アジア太平洋地域の機関向け賃貸住宅セクター、特にオーストラリアや韓国などの新興市場において大きな成長の可能性があると考えています。 比較のために：世界最大の市場である米国の賃貸住宅市場の約 40% を、施設所有の集合住宅が占めています。

アジア太平洋地域では、現在、大規模かつ流動性の高い集合住宅市場を持っているのは日本だけです。 JLL は、現在、APAC 地域全体で利用可能な賃貸住宅ストックの 95 パーセント以上がこの国にあると推定しています。

私たちの計算によると、アジア太平洋地域の住宅用不動産への投資は、今後 10 年間で 2.5 倍に増加します。 これはアジア太平洋地域の総投資額の約12～15％に相当する。 これにより、住宅部門は今後 10 年間で重要な流動資産クラスとなるでしょう。

著者について：

Regina Lim は、不動産業界で 20 年以上の経験があります。 M&G リアル エステートに入社する前は、JLL でアジア太平洋および東南アジアの戦略顧問および資本市場調査を担当していました。 この期間以前は、スタンダードチャータード銀行、UBS、および シンガポール都市再開発庁 (URA)。