賃料の上昇、購入価格の上昇：不動産市場の問題点とは？ インタビューで、金融専門家のアンドレアス・ベックは、市場における危険な誤ったインセンティブについて語っています。

ミュンヘン – 家賃は急速に上昇しており、不動産価格は依然として高く、大都市への人口流入は依然として活発です。ミュンヘン、フランクフルト、ベルリンで自分や家族のために、より大きなアパートや家を探している人はすぐに絶望する可能性があります。 しかし、ボイラーを減圧する方法は？

構築、構築、構築、繰り返すビジネスと政治は、ほとんどマントラのようです。 一方、インデックス・キャピタルのリスク専門家で数学者のアンドレアス・ベック氏は、金融セクターの顧客の不動産市場を長年観察しており、完全に間違ったアプローチに反論しています。

専門家のアンドレアス・ベック: 「ドイツには住宅問題はありません」

ベックさん、連邦政府は毎年 400,000 戸の新しい家を建てたいと考えていますが、これまでのところ失敗しています。 目標は達成可能ですか？

いいえ、私たちには官僚主義が多すぎ、建築規制が多すぎ、熟練労働者が少なすぎ、建築材料が少なすぎます。 建設目標が達成されないことは悪いことではありません。 とにかく、それは完全に必要以上に構築されているからです。

どうして？

ドイツには住宅問題はなく、確かに住宅不足はありません。 何百万人もの人々がここの通りに座っているわけではありません。

しかし、ミュンヘンやフランクフルトでは、不動産市場への圧力が非常に大きくなっています。

フライハムのような新しい地区に 25,000 の新しい顔のないコンクリート ブロックのアパートが出現したとき、他の場所に引っ越してきた人だけが引っ越してきました。 それが唯一の問題、変位の問題です。 もう 1 つのことは、1 人あたりの生活空間がますます多く消費されていることです。 1972 年には 26 平方メートル、2002 年には 40 平方メートル、2022 年には 47 平方メートルでした。 ほぼ倍です。 住宅不足について話すのはばかげています。

何故ですか？ 若いひとり親世帯の増加？

正しくない。 表面の爆発は、読者の 2 人に 1 人が自分の経験から知っている問題、つまり残光効果によるものです。 理想的には、人生は次のようになります。家族を持ち、借金をし、家を建て、アパートを購入します。 いつの間にか子供は大きくなっています。 彼らは通常、家を出ますが、両親は彼らの家にとどまります。 それは私にとってまさにそのようなものです。 私は 1965 年に生まれたので、団塊の世代に属し、子供たちがいなくなっても、ミュンヘンの南にある私たちの家に妻と一緒に住んでいます。

これが今のあなたの個人的な状況です。

そして何百万人もの他の団塊の世代。 Solln、Germering、Freising、またはフランクフルトのような他の大都市の近くにある古くて新しい開発地域を見てみましょう。どこでも同じ写真です。 そこでは、高齢者が大きな家に住み、子供たちが必死に不動産を探し、借金を抱えています。

これが住宅不足の原因でしょうか？

子供が引っ越すと、両親の生活空間の要件は、1 人あたり平均 78 平方メートルに急増します。 これはドイツの人口の 3 分の 1 を団塊の世代が占めているため、問題です。 これが、大都市で大幅に上昇している不動産市場と価格に大きな圧力をかけている理由です。

でも、建物はそのプレッシャーを少し和らげますね。

私の世代を怒らせるつもりはありませんが、私たちも永遠に生きているわけではありません。 年間 40 万戸の新しいアパートを建設すると、団塊の世代が死亡するため、30 年後にはすべて空室になります。 このような高齢化による人口減少は予見可能であり、すでに明らかになっています。 移行によってこれを補うことはできません。 しかし、別の解決策があります。

「団塊の世代は永遠に生きられません。現在、年間 40 万戸の新しいアパートを建設しているとしたら、20 年または 30 年後にはすべて空室になるでしょう。

どれの？

現在、1 人あたりの居住スペースを 47 平方メートルから 40 平方メートルに減らすことができれば、それは 600 万の新しい 80 平方メートルのアパートに相当します。 それに比べれば、年間40万戸の建設目標は冗談だ。

それが理論です。 しかし、あなたはまだ大きな家に住んでいます。 何のために？

移動するのは経済的ではないからです。 私たちの家には 2400 ユーロの家賃を請求できますが、近所の小さなアパートには 1400 ユーロを支払うことになります。 お得に思えますが、そうではありません。賃貸収入に対して税金を支払わなければならないからです。 そのため、縮小するとより多くの費用がかかります。 これはまったくの虚偽の扇動です。 このような場合、政治家は自分の家賃を差し引いた残りの家賃収入にのみ課税すべきです。 必要に応じてそれを行うことができます。

意志力といえば、多くの高齢者はまったく動きたくありませんよね？

それは十分に文書化されています。 人々は、道を知っていて友達がいるという理由で、周囲にとどまりたいと思っていますが、必ずしも自分の所有地にいるとは限りません。 老後は大きな家がますます負担になるからです。 あなたはそれを掃除し、庭を維持し、雪かきをしなければなりません。 また、空の部屋がカビないように維持し、完全に加熱する必要があるため、非常に費用がかかります。 また、もう一つあります。

どれの？

気候目標を達成するために必要なエネルギー革新。 ロバート・ハベック経済相が古い石油とガスの暖房システムの交換について議論を開始したことで、これは非常に困難な行為であることが初めて表面化しました。 熟練労働者が不足しているという理由だけで、年間数十万の新しいアパートを建設すると同時に、数百万の家を完全に改装することは不可能です. 経済省と建設省の間には、解決策が実際には明白であるにもかかわらず、目的の対立があります。

「年を取ると大きな家は重荷になる。 空っぽの部屋にカビが生えないように、掃除し、維持し、加熱する必要があります。」

それはどのように見えますか？

既存の物件を精力的にリノベーションし、この機会に経年変化に適応させ、いくつかのアパートに分割します。 大規模な補助金は、物件の価値を高め、賃貸料が収入を生み出すため、これには必要ありません。 しかし、ここにも誤ったインセンティブと障害があります。

たとえば、建設法。

はい、区画は通常、開発計画では一戸建て住宅として記載されています。 ここでは多世帯住宅を許可する必要があります。 そして、相続法上、これまで高齢者は自分の財産に最後まで住み続けなければならず、転貸も認められていなかったので、相続税はかかりませんでした。 また、親が亡くなった場合、子供はすぐに転入しなければなりません。 これは、相続人がフランクフルトやベルリンで働いている間、ミュンヘンに住んでいると主張するという奇妙な状況につながります. 実際には、税金を避けるために、住宅は使用されたり貸し出されたりするのではなく、単に空のままになっています。

したがって、高齢者はより小さく暮らす必要があります。 高齢者が自分の家が盗まれたように感じるのではないかと心配していませんか?

それはポイントではありません。 理想的には、これは、住宅がライフサイクル全体にわたってより賢く使用されるときに、大きな家について心配する必要がなくなった高齢者や、より多くの居住スペースを利用できる若い人々など、すべての人に役立つ. 誰も移動する必要はありません。 あなたがしなければならないことは、現在引っ越しや転貸を妨げている誤ったインセンティブを取り除くことだけです. 住宅不足を助長するからです。 今の問題は、物事が以前と同じように続き、10 年後にすべてのドイツ人が 1 人あたり 60 平方メートルの暖房、改修、維持を行うことになるかどうか、またはこのままでは継続できないことを受け入れるかどうかです。

そうしないとどうなりますか？

そして、20～30年後には、大都市から遠く離れた数百万の空き家や過疎地域が発生するでしょう。 これは、人口格差が以前に始まった日本などではすでに当てはまります。 ちなみに、これは所有者にとって良い見通しではありません。 これが住宅価格に与える影響を計算するのは簡単ですが、連銀はすでに 40% が高すぎると考えています。

インタビュー: アンドレアス・ヘス