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2023 年 10 月 5 日

• 新しいパトリツィア住宅市場レポート2023/24では、世界の住宅取引が前年比で約50％減少したにもかかわらず、依然としてヨーロッパが地理的ポートフォリオの分散の好ましい目的地であると見なされています。
• 欧州では、南北アメリカの投資家が国境を越えた資本の流れの約45％を占め、次いで欧州の投資家（約40％）、アジア太平洋の投資家（約15％）となっている。
• 住宅用資産クラスの堅調なファンダメンタルズにより、他のタイプの用途と比較して、2022 年にはプラスの全体的な収益が保証されます。
• ESGの「S」領域では、業界には対策を評価し実行するための堅牢な基準がまだありません。

世界の不動産資産の主要パートナーであるPATRIZIAは、住宅用不動産市場投資レポート（「Residential Report 2023/24」）からの主要なトレンドと洞察を発表しました。 世界的な取引額は前年比で52%減少したが、比較的堅調な国境を越えた投資のおかげで、住宅セクターは基本的にポートフォリオの多様化と安定した収益を求める機関投資家にとって魅力的な資産クラスであり続けている。 欧州住宅不動産市場レポートは、マーカス・シーレバック博士によって2009年から毎年発行されています。

困難な欧州市場を支える強力なファンダメンタルズ

欧州は依然として住宅用不動産における国境を越えた資本の流れの主要な目的地であり、世界の投資の約70％を占めています。 資本の約45％は北米と南米の投資家から、約40％はヨーロッパの投資家から、約15％はAPAC地域（アジア、オーストラリア、オセアニア）の投資家からのものでした。 ヨーロッパでは、英国、ドイツ、北欧諸国、スペインが好ましいターゲット市場です。

欧州では集合住宅または建築賃貸（BTR）セグメントが依然として優勢であり、住宅部門への機関投資総額の60％以上を占めています。 代替住宅形態の割合。 しかし、学生向け宿泊施設への投資総額は、伝統的に反景気循環的なセクターにおけるより活発な取引活動のおかげで、過去 12 か月間増加しました。

パトリツィアの首席都市エコノミスト、マーカス・シールバック博士は、「信じられないほど厳しい経済環境にもかかわらず、欧州の不動産市場は、多様化と収入源を求める投資家に非常に魅力的で幅広い商品を提供し続けている。安定しているが、ある程度の保護がなされている」と述べた。インフレーション。 パンデミック後の在宅勤務や地方への世帯移転の増加が話題になっているにもかかわらず、欧州では都市化が住宅需要を押し上げ続けている。

日本を原動力としてアジア太平洋地域でさらなるチャンスを

例年と同様、日本はアジア太平洋（APAC）地域の機関住宅市場を独占しています。 日本の住宅用不動産取引額は前年同期比で67億ユーロに達し、世界の住宅用不動産セクターの52％減少と比較すると、わずか14.8％の減少にとどまった。 日本の不動産セクターの安定は強力なテナント市場に基づいており、国内最大の市場での稼働率は約98%に達しています。

日本のほかに、オーストラリアでも新たな制度住宅市場が台頭しており、賃貸用に建てられた住宅は現在、オーストラリアの不動産市場の総額のわずか0.2％に過ぎない（英国の5.2％と比較）。 。 オーストラリアの人口は今後 22 年間で年間 1.4% 増加すると予想されており、手頃な価格の住宅危機が急速に悪化しているため、需要と供給の間に大きな不均衡が生じており、機関投資家にとって魅力的な投資の機会となっています。

ESGの「S」と「G」に求められる包括的な規制変更

住宅分野における ESG 戦略は通常、脱炭素化やその他の環境への配慮、つまり ESG の「E」に焦点を当てています。 それに比べて、社会的責任とガバナンスの分野におけるESG原則を実際に実施するための制度的および規制上の基盤は依然として不足していると報告書は述べています。

不動産セクターには、社会的影響の創出と測定を導くための確固たる具体的な基準と目標がまだ不足しています。 当然のことながら、社会にプラスの影響を定義することはより困難であるため、レポートでは都市全体に対する総合的な視点を推奨しています。 これは、都市が直面している具体的な課題と、投資家が対応できる課題を特定するのに役立ちます。 したがって、「S」をターゲットとした投資戦略は、住宅の手頃な価格とホームレス、孤独（理想的には年齢層別）、メンタルヘルスと薬物中毒、不平等と社会的流動性などのテーマに関するデータと情報に基づく必要があります。

住宅の手頃な価格は、地方の都市化のレベルと速度に密接に関係し、ますます問題となっています。 社会的付加価値を求める投資は、大都市圏で最も恵まれない世帯向けに手頃な価格の住宅を建設することを目指すべきである。

住宅部門の基本的な見通しは依然として明るい

「世界の住宅需要は、都市化と人口動態の大きな長期的傾向によって引き続き牽引されています。 これにより、大都市圏の密集化が加速し、特にサービス付き住宅や学生向け宿泊施設など、年齢に応じた住宅の需要が高まっています。 こうした堅調な構造発展は、住宅所有よりも賃貸住宅を求める消費者の嗜好の高まりと相まって、住宅部門への機関投資に明るい見通しをもたらしている」とシーレバック氏は付け加えた。

需要が増加し続ける一方で開発パイプラインが縮小するため、住宅部門における需要と供給の不均衡は今後も続くと予想されます。 予測によると、欧州の不動産株は2022年から2024年までに総額1％の成長にとどまるという。

ドイツとヨーロッパでのチャンス

金利上昇、インフレ、ロシアとウクライナの戦争、現在の危機的な難民情勢、地政学的緊張などを特徴とする現在の経済循環にも関わらず、特に中欧および東欧の都市は依然として投資家にとって注目すべき市場である。 賃貸市場が成長している国のバルセロナやダブリンのような都市も、機関投資家にとって魅力的な機会を提供しています。

より成熟した西ヨーロッパ市場では、マルメ、ウィーン、ヘルシンキ、ランスタッド地域などの都市、さらにはパリやドイツの 7 大都市などの交通の便の良い都市郊外にある場所が、今後も魅力的な投資機会の選択肢となるでしょう。 これは、ハンブルクとケルンにおける収量の推移に関するデータによって示されています。 2020 年の第 4 四半期と 2022 年の第 2 四半期の最高利回りは 2% 強でしたが、2023 年の第 2 四半期には 3% を超えました。同様の展開はミュンヘン市場、フランクフルト アム マイン市場でも観察できます。ベルリン、デュッセルドルフ、シュトゥットガルトでは、家賃価格が上昇し続け、メガトレンドが支配し続けています。

代替住宅不動産の分野では、学生住宅は依然として非常に魅力的な分野です。 教育のグローバル化と学生向け宿泊施設の慢性的な不足は、長期的には前向きな基礎となります。 パリ、ロンドン、マドリードは留学生の基盤が強いため、今後も学生向け宿泊施設への投資にとって魅力的な都市であると予想されますが、ウィーンとストックホルムは国内の学生人口が多いため、今後も魅力的な長期投資の見通しを提供すると予想されます。 同様に、ヨーロッパでは人口動態の変化が続いているため、リタイアメント（介護付き）住宅は投資家に前向きな長期的見通しを提供します。